Entwicklung von transparenten, technischen und wirtschaftlichen Modellen für den mittel- und großvolumigen (gemeinnützigen) Wohnbau (WohnMODELLmitZukunft)

Kurzfassung

Ausgangssituation/Motivation

Der gemeinnützige mittel- und großvolumige Wohnbau steht vor der Aufgabenstellung, einerseits sehr kostengünstig zu bauen und gleichzeitig Lösungen zu bieten, die dem letzten Stand der Technik entsprechen. Dies allein stellt schon einen kaum lösbaren Widerspruch dar.

Hinzu kommen Veränderungen in der Gesellschaft (Umkehrung der Bevölkerungspyramide, gestiegener Wunsch nach Selbstbestimmtheit, Verbindung zwischen Beruf und Familie als gewünschte Form und wirtschaftliche Notwendigkeit) sowie die Forderung nach energiearmen Bau auf Niedrigstenergie-, Passivhaus- oder gar Aktivhaus-Niveau.

Mit bestehenden Planungs-Modellen sowie den bestehenden Geschäftsmodellen ist dies nicht bewerkstelligbar bzw. mit den geltenden Regelungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) schwer vereinbar – im Bereich MRG und WEG derzeit fast unmöglich.

Bestehende Ansätze zeigen, dass man sich meist auf einen der Bereiche (z.B. (betreutes) Seniorenwohnen, AAL (Ambient Assisted Living), Arbeiten & Familie, Niedrigst-Energie im Bürohaus, ...) konzentriert, Integrierte, ganzheitliche Ansätze aber fehlen.

Inhalte und Zielsetzungen

Entwicklung von modularen ganzheitlichen technischen und wirtschaftlichen Geschäftsmodellen für die Projektentwicklung innerhalb der Möglichkeiten des WGG mit folgenden Aspekten:

• Generation Living im mittel- und großvolumigen Wohnbau mit AAL-Aspekten (Ambient Assisted Living), mit durchdachten Raumkonzepten für Kinder und Senioren, Tageselternkonzepte, bis hin zu Pflegemöglichkeiten im Wohnhaus
• Leben und Arbeiten (Büroflächen mit plug- and work-Plätzen) im mittel- und großvolumigen Wohnbau, unter Berücksichtigung von Mobilitätsaspekten:
  - Anbindung an den öffentlichen Verkehr
  - E-Bike-Sharing
  - E-Car-Sharing
  - Ladestationen
  - Trolley-Lösungen für Einkäufe
  - zentrale Transportlösungen, etc.
• Smart Home - Gebäudehülleflächen sind möglichst Funktionsflächen, dienen der Energiegewinnung und Begrünung, Monitoring zur Betriebskostenoptimierung mit smart metering; modernste technische Infrastruktur stellt sicher, dass den beiden vorgenannten Bereichen des AAL (Ambient Assisted Livings) sowie der Verbindung aus Leben und Arbeit mittels plug-and-play Lösungen Rechnung getragen werden kann sowie ein einfaches Upgrading auf neue Technologien möglich ist.

Methodische Vorgehensweise

Interdisziplinarität des Teams stellt Rundumblick sicher.

Im Zuge des Projektes wurden Experteninterviews geführt und ausgewertet, ebenso wie Peer-Group-Diskussionen in unterschiedlich großen Gruppen. Bestehende Modelle wurden gesammelt und mittels qualitativer Inhaltsanalyse ausgewertet.

Die modulare Abbildung und Darstellung auf der technischen als auch auf der wirtschaftlichen Ebene trägt dazu bei, dass die Systeme leicht an neue Technologien oder andere Änderungen in den Rahmenbedingungen angepasst werden können.

Die Planung erfolgt aufgrund von Musteranlagen in „Layern, die dann in weiterer Folge auch modulhaft ein und ausgeblendet bzw. unterschiedliche Alternativen berücksichtigt werden können. Weiters soll sichergestellt werden, dass einerseits die Vorteile einer "industriellen Fertigung" genutzt werden können und dennoch individuelle Anpassungen vorgenommen werden (Vorbild: mass customization).

Ergebnisse und Schlussfolgerungen

Es wurden nachvollziehbare, leicht adaptierbare, ÖGNI/DGNB-vorzertifiziert-geeignete technische Modelle für die 3 Ausprägungen erstellt:

• Wohnungsverbund
• geschlossene Bauform
• Pavillon-Bauform (Reihenhause)

Im Zuge von Workshops wurden die Erfahrungen und das Fachwissen von Experten aus der Immobilienbranche gebündelt und in die Ergebnisse eingearbeitet (Pläne, wirtschaftliche und finanzielle Betrachtung). Das spannendste Ergebnis der wissenschaftlichen Begleitung und absolutes Highlight des Projektes war die Integration der Projektergebnisse in die „Systemvariante - Wohnen Neubau" und „Systemvariante - Wohnen Bestand & Modernisierung" der ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft).

Ausblick

Es wird ein Buch mit den Ergebnissen des Projektes im Sommer 2018 erscheinen, in welches auch die aktuelle Bau- und Wohnrechtsnovelle 2016 und das neue Regierungsprogramm zum Thema Wohnen eingearbeitet wird. Zusätzlich wird es im Buch weitere Kommentare zu relevanten Trends in der Immobilienwirtschaft geben, sowie Vorzeigeprojekte zur Umsetzung von WohnMODELLmitZukunft. Auch die neue ÖGNI-Zertifizierungsschiene, welche neben dem Forschungsprojekt entstanden ist, wird in diesem Buch erklärt.

Es wurde bei der FFG in einem großen Konsortium im Frühjahr 2016 ein Forschungsprojekt eingereicht und auch gewonnen, das die technischen Voraussetzungen eines Gebäudes für das Wohlfühlen der Nutzer zum Inhalt hat: „Gebäudesoftskills" (FFG Nr. 856122) vereinigt 5 Universitäten und 31 Unternehmen und Forschungseinrichtungen zu einer Research-Community. Die Umnutzungsmöglichkeit von Räumlichkeiten im Lebenszyklus ist hier ebenso Thema wie psychologische Aspekte des Wohnens.

Da einer der Projektpartner gemeinnütziger Wohnbauentwickler ist, werden die Projektergebnisse in zukünftigen Projekten eingearbeitet werden und Smart Living wird dort Teil der Vergabebedingungen bei Planungsausschreibungen.

Projektleitung

BLUESAVE Energy Efficiency Consultants, Mag. Doris Wirth

Projekt- bzw. KooperationspartnerInnen

• ATLAS Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft reg.Gen.m.b.H.
• Universität für Bodenkultur - Institut für konstruktiven Ingenieurbau (IKI)
• EIW - Energieinstitut der Wirtschaft GmbH
• Treberspurg & Partner Architekten ZT GmbH

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