Der Gebäudesektor verursacht rund 40 % der globalen GHG-Emissionen und trägt maßgeblich zum Ressourcenverbrauch sowie zur Flächenversiegelung bei. Ein Paradigmenwechsel im Umgang mit dem Bestand ist daher unverzichtbar. Während sich Forschung und Praxis bislang vor allem auf Ressourceneffizienz, Nachverdichtung oder die technische Nachrüstung von Bestandsobjekten konzentrieren, richtet das Projekt Counterintuitive Building Types (CBT) den Blick auf ein bislang wenig erforschtes Segment: die seit den 1970er-Jahren entstandenen suburbanen Gewerbe- und Handelsimmobilien. Diese rational entwickelten, meist monofunktionalen Bauten gelten vielfach als Abrisskandidaten. Die zentrale Forschungsfrage des Projekts lautet jedoch, ob und wie sich diese zweckrationalen Gewerbeimmobilien als Ressource für nachhaltige Transformationen verstehen lassen – und ob dabei – zunächst kontraintuitiv erscheinende – Strategien wie Umnutzung, Nachverdichtung oder die Integration sozialer Programme tragfähige Alternativen zum Neubau darstellen können.

In Österreich existieren über 13 Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche im stationären Einzelhandel, ein erheblicher Anteil davon in suburbanen Lagen. Diese Gebäude sind geprägt durch ihre automobile Erreichbarkeit, d.h. großflächige Parkierungsflächen und zweckrationale Mono-Funktionalität – Zufahrt / Einkauf / Abfahrt. Mit dem Strukturwandel im Handel, dem Aufkommen digitaler Verkaufsplattformen und den pandemiebedingten Frequenzverlusten sind viele dieser Standorte heute untergenutzt oder von Leerstand bedroht. Die gängige Praxis sieht Abriss und/oder Neubau als Standardlösung – mit hohen ökologischen Kosten, obwohl diese Immobilien über substanzielle Ressourcen wie tragfähige Strukturen, Verkehrsanbindung und bestehende Infrastrukturen verfügen. Genau darin sehen wir ihr Potenzial für eine ressourcenschonende und klimaneutrale Stadtentwicklung.

CBT zeigt auf, dass eine zukunftsfähige Transformation dieser Bauten möglich ist. Im Mittelpunkt stehen dabei vier reale Liegenschaften, die durch sieben Szenarien – von Abriss/Recycling und Re-Greening über verschiedene Retrofit- und Umbauvarianten bis hin zu komplexeren Weiterbauoptionen – bearbeitet und rechnerisch nachvollziehbar dargestellt wurden. Ziel war es, sowohl konkrete Umnutzungs- und Weiterbauoptionen zu entwickeln, als auch hilfreiche Werkzeuge für systematische Entscheidungsfindung bereitzustellen. Dazu gehören sowohl ein Katalog von Bauelementen die bei Adaptierung und Umbau zum Einsatz kommen als auch eine tabellarische Darstellung von Umbau-Szenarien, die wir als Matrix bezeichnen. Auf dieser Gliederung baut auch die Darstellung der folglich Konsequenzen in technischer, ökonomischer, sozialer und ökologischer Hinsicht auf, die diese Aspekte vergleichbar macht.

Die methodische Vorgehensweise ist interdisziplinär. Das Institut für Raumplanung, Umweltplanung und Bodenordnung erarbeitete Indikatorenmodelle und Standortanalysen, die als Grundlage für ein Ranking der Liegenschaften dienten. Der immobilienwirtschaftliche Partner WMV lieferte Verkehrswertgutachten, Kosten-Nutzen-Abwägungen und Marktanalysen. Das Institut für Tragwerksentwurf untersuchte die bauliche Substanz, Tragfähigkeit und konstruktive Anpassungsmöglichkeiten, während die Arbeitsgruppe für Nachhaltiges Bauen die Szenarien mithilfe von Ökobilanzierungen beurteilte. Als Grundlage für diese Szenarien und Projektstudien wurden Masterarbeiten, Doktoratsworkshops und ein Entwurfsstudio im Masterstudium Architektur der TU Graz abgehalten, die architektonische Szenarien und typologische Analysen entwickelten, um den kommerziellen Baubestand mit gestalterischem Anspruch um- und weiterzubauen.

Kreativität, Empathie und architektonische Entwurfskompetenz sind dabei ebenso zentral wie grundlegend. Denn um aus mehr oder weniger banalen Zweckbauten ansprechende Räume zu machen, um monofunktionale zu multifunktionale Räume um-zu-konzipieren und um die gänzlich fehlende Gestaltung des Verhältnisses von Innen- zu Außenraum (inkl. fehlender Freiraumgestaltung) anzudenken, benötigt es die vielschichtige architektonische Entwurfs- und Medienkompetenz, um Ideen zu konkretisieren und damit vorstellbar zu machen. Auf diesen Entwurfsarbeiten bauen alle folgenden Arbeiten des Forschungsprojekts auf. Die Entwurfsergebnisse wurden entsprechend abgewandelt und in 3D-Modelle, Kennzahlen und grafischen Darstellungen übersetzt und aufbereitet um im Konsortium fortlaufend diskutiert und abgestimmt zu werden.

Das Forschungsprojekt zeigt, dass selbst einfache Gewerbebauten erhebliche Potenziale bergen. Ökologisch können durch die Weiternutzung bestehender Tragwerke und Infrastrukturen erhebliche Mengen an GHG eingespart werden. Ökonomisch erweisen sich Sanierung und Umnutzung häufig als langfristig rentabler als Abriss und Neubau. Sozial eröffnen kontraintuitive Programme – etwa Bildung, Kultur oder gemeinschaftliches Wohnen – schließlich die Möglichkeit, monofunktionale Konsumorte in neue Treffpunkte und Dritte Orte (Zurstiege, Guido: Der Konsum Dritter Orte, in: Zurstiege, Guido, Hellmann, Kai-Uwe (Hg.): Räume des Konsums. Über den Funktionswandel von Räumlichkeit im Zeitalter des Konsumismus. Wiesbaden: VS Verlag 2008) einstiger Peripherien zu verwandeln. Die Ergebnisse – in den Szenarien zur vergleichenden Betrachtung praxisnahe dargestellt – verdeutlichen, dass suburbanen Gewerbeimmobilien keine Randerscheinung, sondern ein zentrales Thema nicht nur der Raumplanung, sondern auch der Stadtentwicklung sind. Ihre Transformation bietet nicht nur Chancen zur Ressourcenschonung, sondern auch zur Schaffung neuer sozialer und kultureller Qualitäten. Dieser sozialräumliche Ausblick des Projekts zeigt auch deutlich, dass die hier entwickelten Werkzeuge über die untersuchten Standorte hinaus übertragbar sind und künftig als Planungs- und Entscheidungshilfe auf Gemeindeebene dienen können. Zukünftige Forschung sollte die Integration dieser Instrumente in rechtliche und politische Rahmenbedingungen vertiefen, Fragen der kommunalen Steuerung und Förderung in den Blick nehmen und die Ansätze mit europäischen Diskursen zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands verbinden. 

Die Projektergebnisse verdeutlichen, dass die klimaneutrale Stadt von morgen nicht durch innovative Neubauten, sondern vor allem durch die Weiterentwicklung von Bestehenden vorangetrieben werden muss.

Das Projekt wurde im Rahmen der Programmlinie „Stadt der Zukunft" des Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie (BMK) und des Klima- und Energiefonds durchgeführt. Mit seinen Ergebnissen leistet es einen Beitrag zu den strategischen Programmzielen: dem Aufbau eines nachhaltigen Energiesystems, der Reduktion der Klimawirkung, der Erhöhung der Wettbewerbsfähigkeit sowie der Steigerung von Forschungs- und Entwicklungsqualität im Bereich der klimaneutralen Stadt.

Projektleitung

Assoc. Prof. Dr. Andreas Lechner , Technische Universität Graz - Institut für Gebäudelehre

Projekt- bzw. Kooperationspartner:innen

• Technische Universität Graz - Institut für Gebäudelehre
• Technische Universität Graz - Institut für Tragwerksentwurf
• Technische Universität Graz - AG Nachhaltiges Bauen
• Universität für Bodenkultur Wien BOKU - Department für Raum, Landschaft und Infrastruktur - Institut für Raumplanung, Umweltplanung und Bodenordnung
• WMV Immobilien AG

DI Maike Gold
Lessingstraße 25/IV
A-8010 Graz
Tel.: +43 (316) 873 6291
E-Mail: maike.gold@tugraz.at
Web: www.counterintuitivetypologies.com