BIGMODERN - Subprojekt 6: Anreizmodelle zur Forcierung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit bei der Modernisierung von BIG-Gebäuden

Entwicklung von Ansätzen, die dazu führen, dass Rahmenbedingungen bei Generalsanierungen in BIG-Gebäuden die Umsetzung hoher Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards unterstützen. Damit soll sichergestellt werden, dass hochwertige Modernisierungen im BIG-Gebäudebestand zum Standard werden können.

Kurzbeschreibung

Dieses Projekt ist ein Subprojekt des Leitprojekts "BIGMODERN - Nachhaltige Modernisierungsstandards für Bundesgebäude der Bauperiode der 1950er bis 1980er Jahre"

Status

Abgeschlossen

Kurzfassung

Ausgangssituation/Motivation

Der BIG Konzern ist einer der größten öffentlichen Gebäudebesitzer in Österreich. Die Republik Österreich hat sich im Zuge von internationalen Vereinbarungen zum Klimaschutz (Kyoto Vereinbarung - United Nations, 1998) sowie europäischen Richtlinien wie beispielsweise der Gebäuderichtlinie (2010) oder der Energiedienstleistungsrichtlinie (2006) zur Umsetzung von Energieeffizienz- sowie CO2-Einsparungen verpflichtet. Neben den internationalen Verpflichtungen gibt es weitere nationale Anforderungen, die bei der Planung von öffentlichen Gebäuden einzuhalten sind.

Die Vereinbarung gemäß Art. 15a B-VG zwischen dem Bund und den Ländern über Maßnahmen im Gebäudesektor zum Zweck der Reduktion des Ausstoßes an Treibhausgasen beschreibt in Artikel 12 und 13 Anforderungen an den Neubau und an die Sanierung von öffentlichen Gebäuden der Vertragsparteien. Aus den genannten Richtlinien und Vereinbarungen ist abzulesen, dass der BIG Konzern in den nächsten Jahren hohe Anforderungen hinsichtlich der Energieeinsparung bei Sanierungen zu erfüllen hat.

Der BIG-Konzern bewirtschaftet derzeit das, mit rund 2.800 Objekten, einer Gebäudefläche von rund sieben Millionen Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 25 Millionen Quadratmetern, größte Portfolio Österreichs und gilt aufgrund seiner Flächenreserven gleichzeitig als bedeutender Immobilienentwickler. Die BIG ist in den Segmenten Schulen (ca. 40 Prozent), Universitäten (ca. 23 Prozent), Sonder- und Spezialimmobilien (ca. 12 Prozent) darauf ausgelegt, marktwirtschaftlich zu agieren, Kosten und Abläufe zu optimieren und vor allem bei Nutzern das Bewusstsein zu schaffen: "Raum kostet Geld."

Seit Jänner 2013 hat die BIG ihre Büroimmobilien und Entwicklungsliegenschaften in der Tochtergesellschaft ARE Austrian Real Estate GmbH gebündelt. Das Portfolio umfasst rund 600 Objekte mit rund 1,8 Millionen Quadratmetern. Ziel ist mit diesem Bestand auch private Mieter anzusprechen. Deshalb hat die BIG bei Haus der Zukunft Plus ein Leitprojekt eingereicht, das als Kernelement die Umsetzung von zwei Demonstrationsprojekten zum Inhalt hat.

Diese Demonstrationsprojekte werden besonders für den BIG Konzern nach überdurchschnittlich hohen Qualitätsstandards im Hinblick auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit bei gleichzeitiger Einhaltung wirtschaftlicher Gesichtspunkte modernisiert. Damit soll innerhalb des BIG-Konzerns und bei den Mieterministerien in erster Linie das Bewusstsein gefördert werden, dass innovative Sanierungen nicht unwirtschaftlich sind, dass dafür jedoch neue Wege im Planungsprozess beschritten werden müssen.

Ziel ist, dadurch neue energetische Standards bei Sanierungen zu setzen und damit das hohe Umsetzungspotenzial des BIG Konzerns auszuschöpfen.

Inhalte und Zielsetzungen

Umfassende Sanierungsvorhaben in BIG-Gebäuden, die von Ministerien oder anderen öffentlichen Institutionen (z.B. Universitäten) angemietet sind, bewegen sich in einem, durch das "BIG-Gesetz" vorgegebenen organisatorischen und rechtlichen Rahmen.

Besonders was die Möglichkeiten der Durchsetzung von Generalsanierungen oder von bestimmten Sanierungsqualitäten ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters betrifft, sind der BIG durch das Mietrechtsgesetz (MRG) enge Grenzen gesetzt.

Die BIG hat unter den gegenwärtigen Rahmenbedingungen gegenüber dem Mieter keine rechtliche Handhabe, um ein Generalsanierungsvorhaben ohne Zustimmung des Mieters durchzusetzen bzw. um bei einer Generalsanierung die Einhaltung von Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitskriterien zu erwirken, wenn der Mieter dem nicht zustimmt und dies in der Festlegung der künftigen Miete entsprechend berücksichtigt wird.

Damit rückt die Frage ins Zentrum: Wie müssen die Anreize gestaltet sein, damit der Mieter hohe Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards "kauft"?

Ausgehend einerseits vom generellen Ziel des Leitprojekts - nämlich Standards für die nachhaltige und energieeffiziente Modernisierung von BIG-Liegenschaften zu entwickeln und umfassend zu implementieren - und vor dem Hintergrund der oben kurz skizzierten Rahmenbedingungen von Generalsanierungsprojekten der BIG verfolgt das gegenständliche Subprojekt die folgenden Zielsetzungen:

Identifikation und Ausarbeitung von Anreizmodellen im Abstimmungsprozess zwischen BIG und Mieterministerien, die bei den gegenwärtigen Rahmenbedingungen zu einer verbesserten Integration von Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitszielen in Generalsanierungen führen;
Zusätzlich: Erarbeitung von konkreten Vorschlägen zur Anpassung der Rahmenbedingungen, um für die Mieter und für die BIG stärkere Anreize zu setzen, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit in Generalsanierungen umzusetzen;

Damit sollen die konzeptiven Grundlagen dafür geschaffen werden, dass über die Durchführung der beiden Demoprojekte im Leitprojekt BIGMODERN hinaus tragfähige Modelle zur Anwendung kommen können und hochwertige Modernisierungen im BIG-Gebäudebestand zum Standard werden können.

Ergebnisse und Schlussfolgerungen

Da gegenwärtig die Qualität von Generalsanierungen nicht einseitig durch die BIG festgelegt werden kann, sondern eine Zustimmung des Mieter(ministeriums) erforderlich ist, wurden im Rahmen des Projekts schrittweise die unterschiedlichen Ansatzpunkte untersucht, die dazu führen können, dass der Mieter hohe Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards "kauft".

Zum einen kann der Mieter durch die glaubhafte Darstellung der ökonomischen Vorteilhaftigkeit hoher Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards überzeugt werden. Dies kann einerseits durch die Durchführung planungsbegleitender Lebenszykluskostenanalysen passieren, die zu den jeweiligen Entscheidungszeitpunkten im Planungsprozess darlegen, dass die Gesamtkostenbelastung (Investitions- und Betriebskosten) geringer oder maximal gleich hoch wie bei "konventionellen" Lösungen ist.
Die Projektarbeit zeigt, dass für diesen Weg zwar an etlichen Stellen Adaptierungen des Planungsprozesses erforderlich sind, die aber insgesamt relativ leicht umgesetzt werden können.
Wesentlich sind zum Beispiel die Formulierung quantifizierbarer Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsziele bereits im Rahmen der Projektvorbereitung, die Überprüfung der Zielerreichung an den wesentlichen Entscheidungsknoten (Architekturwettbewerb, Vorentwurf, Entwurf) sowie die standardmäßige Ausarbeitung und Bewertung von Optimierungsvarianten insbesondere im Rahmen der Vorentwurfsplanung. Alle diese Elemente werden häufig auch als wesentliche Bestandteile eines integralen Planungsansatzes bezeichnet.
Ein weiterer Ansatz kann es sein, Auftragnehmermodelle zu finden, die dem Mieter das "Investitionsrisiko" abnehmen, indem ein Auftragnehmer maximale Gesamtkosten garantiert.
Modelle, bei denen größere Pakete (z.B. Planung inkl. Umsetzung, Planung inkl. Umsetzung und Betriebsführung) gleichzeitig vergeben werden, reduzieren im Vergleich zu Einzelvergaben die Schnittstellen zwischen den Auftragnehmern und ermöglichen es zusätzlich, bestimmte Garantieleistungen über Gesamtpakete hinzuzufügen, die bei Einzelvergaben nicht möglich sind. Dem steht jedoch ein deutlich höherer Aufwand in der Projektvorbereitung gegenüber, da ein späteres Ändern von Bauherren- und Nutzerwünschen nur noch schwer möglich ist. Zudem kommt es bei der Vergabe von größeren Gesamtpakten zu einer längeren Bindung an einen Partner.
Grundsätzlich ist festzuhalten das Auftragnehmermodelle, die zu einer Übertragung wesentlicher Risikoelemente der Investitionsentscheidung zum Beispiel an einen Systemanbieter Bau oder an einen Lebenszyklus-Unternehmer führen, unter den gegenwärtigen für BIG-Sanierungsprojekte geltenden Rahmenbedingungen prinzipiell möglich sind.
Die Umsetzung dieses Ansatzes macht jedoch nur Sinn, wenn der Auftragnehmer - aufgrund seiner spezifischen Expertise - das Risiko tatsächlich besser tragen kann als der Auftraggeber BIG.
Neben der Adaptierung der Planungs- und Ausführungsprozesse wurde in der Vorbereitung und Umsetzung der beiden Demonstrationsprojekte deutlich, dass ein gewisser Anreiz für die Umsetzung hoher Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitszeile auch darin liegt, die hohe Qualität sowohl gegenüber den Gebäudenutzern als auch gegenüber einer breiteren Öffentlichkeit sichtbar zu machen. Daher können zum Beispiel Gebäudezertifikate als unterstützende Instrumente einen wesentlichen Anreiz für die Umsetzung hoher Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards darstellen.
Bei der Untersuchung dieses Ansatzes wurden sechs Bewertungssysteme im Überblick beschrieben, die jeweiligen Schwerpunkte herausgearbeitet und ein Vergleich aus Sicht der BIG gezogen.
Schließlich kann der Ansatz verfolgt werden, die Anreizstruktur für den Mieter generell zu verändern, indem grundlegende Rahmenbedingungen für den Abstimmungsprozess zwischen dem Vermieter BIG und dem Mieter(ministerium) geändert werden. Damit ist zum einen der mietrechtliche und ordnungsrechtliche Rahmen und zum anderen die Einrichtung einer speziellen Förderschiene für Bundesgebäude angesprochen.
Ein "Reality-Check" zu Projektbeginn hat jedoch rasch gezeigt, dass die Einrichtung eines "Sondertopfes" für die Förderung bestimmter Energieeffizienzmaßnahmen gegenwärtig nicht umsetzbar ist.
Auch die Anpassung der mietrechtlichen Grundlagen für Verträge der BIG mit ihren Mietern stellt einen massiven Eingriff in das gegenwärtige Modell der Bewirtschaftung von Bundesimmobilien dar und wird daher gegenwärtig als nicht realistisch eingeschätzt. Daher vor allem mit dem Ansatzpunkt der Mindeststandards, die bei der Generalsanierung von Bundesgebäuden zum Einsatz kommen können, im Detail vertieft. Darüber hinaus werden einige Überlegungen zur Präzisierung des Erhaltungsbegriffs im Mietrecht angestellt.

Ausblick

Die Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards, die bei den Demonstrationsprojekten Amtshaus Bruck und Bauingenieursgebäude der Universität Innsbruck getestet wurden, sollen künftig für alle Modernisierungsvorhaben der BIG im Gebäudebestand der Bauperiode der 1950er bis 1980er Jahre den Nutzerministerien bzw. Universitäten zur Ausführung empfohlen werden.

Dieser Qualitätsstandard muss jedoch von den Nutzern akzeptiert werden, etwaige Mehrkosten durch höhere Nachhaltigkeitsstandards sind zu budgetieren. Aus Sicht der BIG ist es notwendig, dass die Ministerien als Auftraggeber der BIG nicht aus ihrer Verantwortung entlassen werden. Ohne aktiven Beitrag der Mieter an der Umsetzung und am Betrieb von energieeffizienten Gebäuden sind hohe Nachhaltigkeitsstandards nicht umsetzbar.

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