Foto: Wohnzimmer- Haus Zeggele

BIGMODERN Subprojekt 1: Leitprojektmanagement

BIGMODERN untersucht anhand von 2 DEMO-Projekten - Amts­gebäude Bruck an der Mur und Architekturfakultät Universität Innsbruck - ob energieeffiziente und nachhaltige Sanierungen von Bundesgebäuden wirtschaftlich sinnvoll umsetzbar sind. Die BIG und andere Immobilienbesitzer sollen Anreize erhalten, ihren Gebäudebestand von Dienstleistungsgebäuden, auf Grund der gewonnenen Erkenntnisse bei BIGMODERN, über die Mindestvorgaben der Bauordnungen hinaus zu sanieren, so dass klimaschonende Modernisierungsstandards wirtschaftlich vertretbar werden.

Kurzbeschreibung

Dieses Projekt ist ein Subprojekt des Leitprojekts "BIGMODERN – Nachhaltige Modernisierungsstandards für Bundesgebäude der Bauperiode der 1950er bis 1980er Jahre"

Status

Laufend

Kurzfassung

Ausgangssituation/Motivation

Die BIG bekennt sich zu nachhaltiger Architektur im öffentlichen Raum. Bei Neubauprojekten sind die Themen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bereits selbstverständlich; im Bereich der Sanierung von Dienstleitungsgebäuden wird meist nur konventionell saniert. Für die beiden Demonstrationsgebäude der Epoche der 50er bis 80er Jahre, die BIGMODERN untersucht, bestehen langfristige Mietverträge mit Bundesnutzern. Ziel von BIGMODERN ist es, einerseits die Hürden auf dem Weg zu nachhaltigen und klimaschonenden Sanierungen bei Bundesgebäuden der 50er bis 80er Jahre zu identifizieren, und Lösungswege zu entwickeln, um energieeffiziente und nachhaltige Sanierungen als Standardlösungen festsetzen zu können.

Die BIG besitzt und errichtet zwar den Großteil der von Einrichtungen der Republik Österreich genutzten Bauten, sie muss jedoch alle ihre Maßnahmen über die Miete des Bundesnutzers refinanzieren und steht hierbei in unmittelbarer Konkurrenz zu privaten Bauträgern bzw. Vermietern.

Auch das Betreiben der Heizungsanlagen und das Nutzungsverhalten obliegen letztlich dem Bundesmieter, über den auch - wie im klassischen Verhältnis Mieter und Vermieter üblich - in fast allen Gebäuden die Bestellung sowie die Abrechnung von Energie erfolgen.

Die BIG ist letztlich davon abhängig, was der Mieter Republik Österreich bestellt und ob er bereit ist, einen höheren Hauptmietzins für eine energetisch höherwertige bzw. allgemein nachhaltigere Sanierung – dafür aber in der Regel auch geringere Energie- und sonstige Betriebskosten – zu leisten. Gleiches gilt bei der Umstellung bestehender Heizungsanlagen auf ökologisch günstigere Varianten wie z.B. Fernwärme, da der Mieter Vertragspartner und Zahler des Wärmelieferanten ist.

Eine Vorbildwirkung der öffentlichen Hand im Rahmen von BIG-Investitionen setzt also vor allem den Willen bei dem Bundesmieter und die entsprechende Gestaltung der Mieten und Betriebskostenbudgets voraus.

Unabhängig davon wendet die BIG jährlich Eigenmittel für energietechnisch relevante Verbesserungen im Rahmen der laufenden Instandhaltung und Sanierung auf und ist Partner des BMWFJ und des BMLFUW beim Energieeinspar-Contracting.

Die Energieverbrauchsdaten der BIG-Liegenschaften liegen derzeit im BMWFJ (Energiesonderbeauftragten) auf. Da diese Daten der BIG nicht zur Verfügung stehen, sind auch keine Detailauswertungen über den Energieverbrauch der BIG-Liegenschaften möglich.

Das Verhalten des Nutzers ist der größte Hebel bei der Energieeinsparung. Mit dem richtigen Nutzerverhalten kann ein maßgeblicher Beitrag zur Energieeinsparung erreicht werden.

Auch mit der teuersten Investition in ein Gebäude könnte ohne Mitwirkung des Nutzers die angestrebte Verbesserung des Energiehaushaltes nicht erzielt werden. Die regelmäßige Beratung des Nutzers im Sinne energietechnisch korrekten Verhaltens ist ein wesentliches Element des Energieeinspar-Contracting.

Ein Hindernis bei Sanierungen sind die Berechnungen der Amortisationszeiten zur Refinanzierung von energetischen Sanierungen. Diese liegen bei standardmäßiger Betrachtung im Mittel bei 50 Jahren und darüber - wobei standardmäßige Betrachtung bedeutet: Investitionskosten abzüglich Miete und abzüglich geschätzter Erträge aus Energieeinsparungsmaßnahmen.

Eine weitere Hürde stellt das Bewertungssystem dar, dem die BIG unterliegt. Die BIG bilanziert nach International Financial Reporting Standards (IFRS) und bewertet nach dem Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren ergibt, dass eine Sanierung nur dann einen Mehrwert darstellt, wenn sich die Miete bzw. die Einnahmen (Erträge), zumindest entsprechend den eingesetzten Sanierungskosten, erhöhen. Ist das nicht der Fall führt das sogar zu einer Wertminderung bei einem Objekt.

BIGMODERN will mit seinem Programm Modernisierungsstandards für Dienstleistungsgebäude entwickeln die einerseits wirtschaftlich umsetzbar sind und andererseits sehr hohe Energie- und Nachhaltigkeitsstandards aufweisen. Nur wenn sich die Maßnahmen zur Erreichung der hohen Energie- und Nachhaltigkeitsstandards von BIGMODERN (z.B. Energiekennzahl < 25 kWh/m²a) auch wirtschaftlich rechnen dann kann der angestrebte Multiplikatoreffekt ausgelöst werden. In diesem Fall wird die BIG ihren Kunden empfehlen, künftig alle Dienstleistungsgebäude der BIG entsprechend der Modernisierungsstandards von BIGMODERN zu sanieren.

Mögliche Herausforderungen

In der Praxis taucht dabei eine Reihe von Barrieren auf, die eine Umsetzung über Einzelfälle hinaus wesentlich erschweren:

  • Technologiesprünge, die erforderlich sind um hohe Standards bei Nachhaltigkeit und Energieeffizienz zu erreichen, beinhalten sowohl für den Bauherrn als auch für den Planer beträchtliche Risiken;
  • Nachhaltige und energieeffiziente Modernisierungen erfordern auch neue Planungsprozesse in denen die Teilplanungen stärker miteinander verwoben sind, um in der Planung Abstimmungs- und Optimierungsprozesse zwischen einzelnen Gewerken zu ermöglichen. Darüber hinaus ist es erforderlich, Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzkriterien schon in den ganz frühen Planungsphasen – also z.B. schon bei der Festlegung der Rahmenbedingungen für einen Wettbewerbsbeitrag – einfließen zu lassen;
  • Investitionsentscheidungen basieren bei Modernisierungen auch in der öffentlichen Gebäudebewirtschaftung weitgehend auf den Herstellungskosten. Um innovative, klimaschonende Modernisierungsvorhaben durchsetzen zu können, müssen hingegen zusätzlich zu den Herstellungskosten laufende Betriebskosten über den Lebenszyklus stärker als Grundlage für Investitionsentscheidungen herangezogen werden.

Das Leitprojekt bearbeitet diese genannten Barrieren in umfassender und strukturierter Form und verfolgt dabei im Einzelnen die folgenden Projektziele:

  • Durchführung von zwei großen Demonstrationsprojekten mit dem Ziel, die Praxistauglichkeit (Wirtschaftlichkeit, Funktionalität, rechtliche Umsetzbarkeit) von Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzkriterien in konkreten Modernisierungsvorhaben zu überprüfen;
  • Ausgehend vom Know-how und den Erfahrungen, die bei Planung und Bauausführung der Demonstrationsprojekte gesammelten wurden, Verankerung der gegebenenfalls adaptierten Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzkriterien als wesentliche Leitprinzipien in den Planungs- und Ausführungsprozessen für sämtliche zukünftigen Modernisierungsvorhaben der BIG;
  • Vorbildwirkung für andere größere öffentliche und private Immobilienunternehmen zur Festlegung und Umsetzung ähnlich innovativer und nachhaltiger Standards für deren Modernisierungsvorhaben.

Kernelement des Leitprojekts ist die Umsetzung der beiden Demonstrations­projekte.

Bei beiden Demonstrationsprojekten handelt es sich um Modernisierungs­vorhaben an Bundesgebäuden der Bauperiode 50er bis 80er Jahre, für die der Planungsprozess unter Vorgabe einer Reihe anspruchsvoller, großteils thermisch energetischer Zielkriterien bereits begonnen wurde. Für beide Demonstrationsprojekte wurden bereits Wettbewerbsbeiträge ausgewählt, die ein großes Potential für nachhaltiges und energieeffizientes Modernisieren auf sehr hohem Niveau aufweisen.

In einem begleitenden Forschungsteil werden in mehreren Subprojekten die für die Umsetzung der Demonstrationsprojekte erforderlichen Entscheidungen wissenschaftlich unterstützt.

Im Einzelnen sind vorgesehen:

  • Durchführung planungsbegleitender Lebenszykluskostenanalysen (LZKA), um aus unterschiedlichen Varianten jene herauszufiltern, die über den Lebenszyklus – in nicht nur in der Herstellung – kostenoptimal ist.
  • Machbarkeitsanalysen für den Einsatz innovativer, aber für nachhaltiges Modernisieren unerlässlicher Technologien, um die (wahrgenommenen) Risiken auf Seiten der Planer und des Bauherrn zu reduzieren;
  • Umsetzung ressourcenschonenden und damit betriebskostenreduzierenden Modernisierens in die vertraglichen Verhältnisse zwischen der BIG und den jeweiligen Nutzerministerien bzw. den Planern und Bauausführenden, mit dem Ziel, die Gesamtkosten der Nutzung (Netto-Kaltmiete plus Betriebskosten) als Grundlagen heranzuziehen.
  • Darüber hinaus wird ein System für Monitoring und Evaluierung der Demonstrations­projekte auch als Basis für die anschließende Verbreitung der Projektergebnisse aufgebaut.

In einem Evaluierungs- und Dokumentationsteil werden die Erkenntnisse und Erfahrungen, die aus der Planung und baulichen Umsetzung der Demonstrationsprojekte gewonnen wurden, zusammenfassend bewertet und daraus schließlich Vorgaben für Standardzielkriterien für nachhaltiges und energieeffizientes Modernisieren sowie für dazu passende Standardplanungsprozesse entwickelt. Diese Standardvorgaben sollen in weiterer Folge für alle Modernisierungsvorhaben der BIG im Gebäudebestand der Bauperiode der 50er bis 80er Jahre gelten.

Der Disseminationsteil verfolgt sowohl die Verbreitung der Projektergebnisse (bzw. allgemeiner der „lessons learned“) an andere Immobilienunternehmen bzw. Planer als auch die nachhaltige Verankerung der Projektergebnisse in den Planungsprozessen der BIG selbst.

Es sei nochmals nachdrücklich darauf hingewiesen, dass die BIG bereits eigenständig wesentliche Schritte zur Verankerung nachhaltiger und energieeffizienter Standards in ihren Planungsprozessen unternommen hat. Konkret wurden bei den beiden Bauvorhaben, die für dieses Leitprojekt als Demonstrationsprojekte vorgesehen sind thermisch-energetische Zielkriterien formuliert und von Beginn an – also ab Bekanntmachung der Planersuche – in den Planungsprozess integriert. Im Zuge der Vorprüfung der Wettbewerbsbeiträge wurde überprüft, inwieweit die einzelnen Einreichungen in der Lage sind, die erwarteten Zielkriterien auch tatsächlich zu erreichen. Für beide Demonstrationsprojekte wurde schließlich Einreichungen ausgewählt, die ein hohes Potential aufweisen diese Zielkriterien zum nachhaltigen und energieeffizienten Modernisieren zu erreichen bzw. sogar zu übertreffen. Vor diesem Hintergrund trägt das Leitprojekt wesentlich dazu bei die bereits begonnenen Anstrengungen der BIG im Bereich der nachhaltigen und energieeffizienten Modernisierung zu verfestigen und in Richtung eines hochwertigen Standards zu entwickeln.

Wenn es gelingt mithilfe des Leitprojekts, hochwertige nachhaltige und energieeffiziente Modernisierungen für alle künftigen Modernisierungsvorhaben der BIG – und durch die Vorbildwirkung vielleicht sogar bei einigen anderen großen Immobilienunternehmen – als Standard zu verankern, sind die ökologischen Effekt in jedem Fall beträchtlich.

BIGMODERN ist das erste und somit auch das größte Forschungsvorhaben dass die BIG jemals durchgeführt hat. Für die Geschäftsführung der BIG ist BIGMODERN ein wichtiger Schritt und wird mit großem Interesse verfolgt.

Projektbeteiligte

Projektleitung

Architekt Mag. Dirk Jäger
BIG Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H.

Projektpartner

e7 / Energie Markt Analyse

Kontaktadresse

BIG Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H.
Architekt Mag. Dirk Jäger 
Hintere Zollamtsstraße 1
A-1031 Wien 
Tel.: +43 (05) 0244 4829 
E-Mail: Dirk.JAeGER@big.at 
Web: www.big.at

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