Gründerzeit mit Zukunft - Subprojekt 2: Grundlagen und Machbarkeitsstudien

Dieses Projekt ist ein Subprojekt des Leitprojekts "Gründerzeit mit Zukunft: Innovative Modernisierung von Gründerzeitgebäuden"

Status

abgeschlossen

Kurzfassung

Ausgangssituation/Motivation

Gründerzeitgebäude (Bauzeit ca. 1850-1918) sind sowohl durch das Volumen als auch durch die kulturhistorische Prägung des Stadtbildes ein wesentlicher Teil des Baubestandes von Wien und vielen anderen Städten im ehemaligen habsburgischen Einflussbereich. In Graz und Wien liegt der Anteil des Wohnungsbestands in Gründerzeitgebäuden zwischen einem Viertel und einem Drittel. Bezogen auf ganz Österreich befinden sich rund 600.000 und damit knapp ein Fünftel der Hauptwohnsitzwohnungen in den insgesamt 350.000 Gebäuden, die vor 1919 errichtet wurden. Diese Objekte weisen zwar mehrheitlich eine gute Bausubstanz auf, erfordern jedoch aufgrund des Baualters, spezifischer Merkmale (wie z.B. gegliederte Fassaden, Kellergewölbedecke) und aufgrund des öffentlichen Wunsches nach Erhaltung des Stadtbildes spezielle Sanierungsmethoden und stellen an alle Beteiligten hohe Ansprüche in den Bereichen Gestaltung, Ökonomie und Umsetzung.

Inhalte und Zielsetzungen

Zur Forcierung gesamtheitlicher Modernisierungen von Gründerzeitgebäuden unter Anwendung innovativer technischer und organisatorischer Lösungen wurde ein beim Programm HdZ Plus das Leitprojekt „Gründerzeit mit Zukunft – GdZ“ eingereicht. Dadurch soll die thermisch-energetische Qualität von zukünftigen Sanierungen deutlich verbessert und damit ein Beitrag zu einem CO2-neutralen Gebäudesektor geleistet werden. Das Leitprojekt gliedert sich in mehrere Subprojekte.

Ziel des Subprojekts „Grundlagen und Machbarkeitsstudien“ ist die Zusammenfassung und strukturierte Aufbereitung vorhandenen Wissens zur Sanierung von Gründerzeitgebäuden als Input für die Vorbereitung der geplanten Demonstrationsprojekte sowie die Erarbeitung von Grundlagen für das begleitende Monitoring.

Methodische Vorgehensweise

Gemeinsam mit dem Forschungsprojekt „KlimaNeuGründer“ wurden technische Lösungen zur Sanierung von Gründerzeitgebäuden dokumentiert. Für ein vergleichendes Kostenmonitoring der Demonstrationsprojekte im Subprojekt 5 wurde auf Basis der ÖNORM 1801 ein einheitliches Kostenstrukturraster erarbeitet. Aufbauend auf Methoden der Immobilienbewertung wurde untersucht, unter welchen Bedingungen innovative Sanierungen von Gründerzeitgebäuden wirtschaftlich darstellbar sind.

Da die wesentlichen Barrieren zur Sanierung von Gründerzeitgebäuden jedoch nicht nur technischer und wirtschaftlicher Natur sind, sondern sich häufig gerade in den Bereichen MieterInnenbetreuung und Mietrecht befinden, wird diesen Themen eine besondere Beachtung geschenkt. Für die EigentümerInnen und Hausverwaltungen von Gründerzeitgebäuden wurde dazu ein Arbeitsbehelf mit konkreten Handlungsempfehlungen erarbeitet.

Gleichzeitig wurden wichtige mietrechtliche Rahmenbedingungen für die Sanierung von Gründerzeitgebäuden zusammengestellt, sowie Empfehlungen für die Überwindung rechtlicher Sanierungshindernisse und für die Umsetzungs- und Refinanzierungsmöglichkeiten thermisch-energetischer Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der gesetzlichen Mietzinsbildung erarbeitet.

Als Hilfestellung für die technische Umsetzung von Sanierungsprojekten wurde eine umfassende Machbarkeitsstudie erstellt, die das gesamte Spektrum an möglichen technischen Maßnahmen umfasst. Diese wird durch Detailstudien, etwa zur Frage der Innendämmung von gegliederten Fassaden oder dem Einsatz von Lüftungsanlagen inhaltlich ergänzt.

Ergebnisse und Schlussfolgerungen

Technische Lösungen und Technologien zur innovativen und hochwertigen Sanierung von Gründerzeitgebäuden sind vorhanden, müssen aber in jedem einzelnen Fall detailliert auf ihre Anwendbarkeit geprüft werden.

Die umfassende Sanierung von Gründerzeitgebäuden ist im Rahmen der gegenwärtigen Mietrechtslage praktisch nur unter Inanspruchnahme von Fördermitteln wirtschaftlich darstellbar.

Die qualitativ hochwertige Sanierung von Gründerzeitgebäuden erfordert spezifisches Know-how in der Abwicklung des Sanierungsprojekts und bei der Information der Betroffenen.

Sanierungsentscheidungen hängen maßgeblich von mietrechtlichen Fragen ab, insbesondere von Fragen der Mietzinsbildung und der Duldungspflichten bei Sanierungsmaßnahmen.

Ausblick und Verwertung

Wesentliche Erkenntnisse aus diesem Projekt sind z.T. direkt in die Vorbereitung und Umsetzung der im Rahmen des Leitprojekts vorgesehenen Demonstrationsprojekte eingeflossen (z.B. Innendämmung beim Demonstrationsprojekt Kaiserstraße). Von den vorgesehenen fünf Demonstrationsprojekten war im Frühjahr 2012 ein Projekt abgeschlossen, zwei in Umsetzung und zwei weitere in Vorbereitung. Für jedes Demonstrationsprojekt sind ein zweijähriges Energieverbrauchs- und Komfortmonitoring, eine Auswertung von Investitions- und laufenden Kosten sowie eine Evaluierung der Nutzerzufriedenheit vorgesehen. Das in diesem Subprojekt entwickelte Kostenstrukturraster wird beim Subprojekt 5 (Dokumentation und Monitoring) für die Erhebung der Investitions- und der Nutzungskosten angewendet.

Die Ergebnisse des Projekts richten sich darüber hinaus an eine Vielzahl von Nutzern:

• Eigentümer von Gründerzeitgebäuden (privat oder institutionell)
• Investoren und Hausverwaltungen mit Gründerzeitgebäuden im Portfolio
• Planer
• Interessenvertretungen
• Öffentliche Stellen wie Bundesdenkmalamt, Wohnbauförderungsstellen, Gesetzgeber

Für die Verwertung der Ergebnisse des Subprojekts 2: Grundlagen und Machbarkeitsstudien ist im Rahmen des Leitprojekts ein eigenes Subprojekt „Dissemination“ vorgesehen. Im Rahmen dieses Subprojektes werden Inhalte und Ergebnisse zielgruppenorientiert aufbereitet und über die Projektwebsite, laufende Pressearbeit, Exkursionen und Fachveranstaltungen an die unterschiedlichen Zielgruppen des Projektes adressiert. Ergebnisse aus diesem Projekt wurden darüber hinaus laufend in Fachmagazinen (z.B. immolex) publiziert bzw. im Rahmen von Fachtagungen referiert (siehe im Detail dazu Kap. 4 Verwertung).

Alle im Projekt erzeugten Produkte stehen der interessierten Fachöffentlichkeit auf www.gruenderzeitplus.at als Download zur Verfügung.

Projektleiter

DI Christof Amann
e7 Energie Markt Analyse GmbH

Projekt- und Kooperationspartner

• Allplan GmbH
• Bluewaters Environmental Consulting
• Havel & Havel Beratungs GmbH
• Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder ÖVI
• pos architekten ZT-KG
• Schöberl & Pöll OEG

e7 Energie Markt Analyse GmbH
DI Christof Amann
Theresianumgasse 7, 1040 Wien
Tel.: +43 (1) 9078026-58
E-Mail: christof.amann@e-sieben.at
Web: www.e-sieben.at