Sanierung PRO!

Status

abgeschlossen

Kurzfassung

Motivation

Die Wohnungswirtschaft hat einen Paradigmenwechsel vom Neubau hin zur Bestandsoptimierung vollzogen. Die Sanierung und Modernisierung des Gebäudebestandes steht derzeit bei vielen Wohnungsunternehmen im Zentrum der mittelfristigen Investitionsplanungen. Daraus ergeben sich für die Planungsabläufe als auch die bautechnischen Erfordernisse vielfältige neue Herausforderungen.

Im Mittelpunkt der Überlegungen von SanierungPRO! steht die Bewohnereinbindung in den Sanierungsprozess. Sanierung stellt im Vergleich zum Neubaubereich einen Eingriff in bestehende bauliche und soziale Systeme dar und erfordert gerade deshalb eine intensive Kooperation zwischen den handelnden Akteuren: Bauträger, Planer, Politik und Verwaltung und Bewohner.

Ziel

Ziel des Projektes ist die Erstellung eines Leitfadens, der Bauträger, Planer oder Berater im Rahmen von Sanierungsprozessen im mehrgeschossigen Wohnbau bei der Gestaltung und Begleitung der Bewohnereinbindung unterstützt. Des weiteren werden auf der Grundlage der Projektergebnisse für den vorliegenden Endbericht Strategieempfehlungen für den Bereich Politik und Verwaltung sowie weiterführende Forschungsfragen formuliert.

Inhalte - Projektablauf

Folgende Arbeiten und praxisorientierte Bausteine wurden durchgeführt:

• Allgemeine Übersicht über Sanierungstypen (speziell am Beispiel der Wohnbauförderung Salzburg, Wien und Niederösterreich)
• Grundlagen zu Sanierungsprozessen und zu Beteiligungsverfahren
• Akteursanalyse über die in Sanierungsprozessen Beteiligten, ihre Interessen, Handlungsspielräume und Kommunikationsmöglichkeiten
• Prozessdesign, Begleitung und Dokumentation der Sanierung BUWOG Salzburg-Liefering (Bauperiode 1941; Wohnanlage mit 240 Wohneinheiten)
• Recherche und Dokumentation weiterer Vergleichsprojekte (Flaksiedlung Linz Leonding / Oberösterreich der VLW, Südtirolersiedlung "Neue Heimat" in Bischofshofen / Salzburg der GSWB, Wohnsiedlung in der Belß- Lüdeckestraße / Berlin-Lankwitz GSW Berlin
• Experteninterviews mit Bauträgern, Planern oder Bewohnervertreter
• Kooperation mit zwei "Haus der Zukunft"-Forschungsprojekten und einem Projekt der Wohnbauforschung Salzburg
• Expertenworkshop zwischen der Wohnbauwirtschaft, der Wohnbauförderung Salzburg und gemeinnützigen Einrichtungen der Bewohnerberatung in Salzburg

Publikation als Endergebnis

Die Publikation "Erfolgreich Sanieren mit Bewohnereinbindung. Ein Leitfaden für Bauträger und Berater" stellt neben dem vorliegenden Schlussbericht das Endergebnis des Forschungsprojektes dar. Darin werden die zentralen Erkenntnisse zur Gestaltung und Begleitung der Bewohnereinbindung im Rahmen von Sanierungsprojekten anwendungsorientiert und zielgruppenspezifisch dargestellt.

Ergebnisse und Schlussfolgerungen

Die Optimierung von Sanierungsprozessen im Sinne der Zielsetzungen des Programms "Nachhaltig Wirtschaften" ist eine umfassende gesellschaftspolitische Aufgabe, welche - im Vergleich zum Neubau - durch bestehende Strukturen ein hohes Maß an Komplexität mit sich bringt. Sanierung, als Eingriff und Auseinandersetzung mit bestehenden baulichen und sozialen Strukturen, ist ein dynamischer Prozess der ständigen Optimierung. Dies setzt voraus, dass die Akteure - Bauträger, Planer, Prozessbegleitung sowie Politik und Verwaltung - ihre Konzepte stets von Neuem an den Erfahrungen vergangener Sanierungsprojekte reflektieren, um darüber ein hohes Maß an Prozessbewusstsein zu entwickeln. Professionelle Kommunikation und offene Information gegenüber den Bewohnern hat dabei über die gesamte Mietdauer zu erfolgen und darf nicht ausschließlich auf die Phase der Sanierung beschränkt sein.

Aufgrund der hohen Komplexität von Sanierungsmaßnahmen hängt der Sanierungserfolg entscheidend davon ab, ob es allen beteiligten Akteuren gelingt, in ihrem jeweiligen Bereich optimale Rahmenbedingungen zu gewährleisten.

ZIELGRUPPE BAUTRÄGER UND PLANER

• Eine offene und laufende Information erhöht das "Bauverständnis" der Bewohner sowie ihre Identifikation mit dem Objekt.
• Eine laufende Erhebung des bautechnischen Zustands der Objekte (Gebäudedatenbank) sowie der Bewohnerstruktur ist Voraussetzung für die Entwicklung einer optimalen Sanierungsstrategie.
• Die Entwicklung einer Sanierungsstrategie und von Handlungsoptionen hat vor Beginn der Bewohnereinbindung durch das Projektteam zu erfolgen.
• Der Bauträger entscheidet über den Charakter der Bewohnereinbindung - Information, Befragung (Konsultation) oder Mitbestimmung - und setzt die BewohnerInnen davon von Beginn an in Kenntnis.
• Kontinuität und hohe soziale Kompetenz im Projektteam und bei den Ansprechpartnern für die Bewohner vermindert Konflikte.
• Vorgespräche mit BewohnerInnen fördern den Erfolg eines Sanierungsprozesses.
• Einrichtung einer "Bauträger Akademie" als institutionalisierter Erfahrungsaustausch zwischen den Bauträgern.

ZIELGRUPPE POLITIK UND VERWALTUNG

• Flexible Fördermodelle für unterschiedliche Rahmenbedingungen:
• 100% Zustimmungserfordernis darf kein K.O.-Kriterium für gute Sanierungskonzepte sein
• Flexiblere Förderlaufzeit
• Abfederung sozialer Härten durch eine Kombination von Objekt- und Subjektförderung im Rahmen einer Sanierungsmaßnahme (auch bei Einzelmaßnahmen).
• Förderung der erforderlichen Vorerhebungen (wie Bausubstanz, Bewohnerstruktur) sowie der Verfahrenskosten (externe Prozessbegleitung) der Bewohnereinbindung.

Abschließende These:

Die verbreitete Einschätzung, Bewohnereinbindung hat die Tendenz Innovationen im Sanierungsbereich zu verhindern, lässt sich unter Berücksichtigung der Handlungs-empfehlungen relativieren, wenn nicht sogar gänzlich umkehren.

Gelingt dies nicht, so ist die Innovation an sich auf ihre Nachhaltigkeit zu überprüfen: Denn gilt es doch - im Sinne der Zielsetzungen des Impulsprogramms "Nachhaltig Wirtschaften" - den Innovationsbegriff im Kontext ökologischer, ökonomischer und sozialer Dimensionen zu betrachten.

Projektleiter:

DI Georg Tappeiner
Österreichisches Ökologie-Institut

Kontakt

DI Georg Tappeiner
Österreichisches Ökologie-Institut
Seidengasse 13
A 1070 Wien
Tel.:+43 1 523 61 05-44
Fax: +43 1 523 58 43
E-Mail: tappeiner@ecology.at