Moderierte Entscheidungsverfahren für eine nachhaltige Sanierung im Wohnungseigentum

Status

Abgeschlossen

Kurzfassung

Motivation

Bis 1980 wurden in Österreich rund 286.000 Eigentumswohnungen errichtet. Heute zeigt sich bei bestehenden Anlagen dieser Bauperioden folgendes Problem: Der Heizenergiebedarf dieser Wohnbauten ist hoch und obwohl der Erhaltungszustand im Vergleich zu Mietwohnhäusern schlechter ist, werden deutlich weniger Sanierungen umgesetzt. Das Ziel der österreichischen Klimastrategie, eine Verdoppelung der Sanierungsraten, wird hier nicht erreicht.

Sanierungen im Wohnungseigentum scheitern vielfach nicht an der technischen Machbarkeit oder Finanzierbarkeit, sondern daran, dass die im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenen Entscheidungsverfahren nicht zu den erforderlichen Beschlüssen der EigentümerInnen führen.

Noch schwieriger ist es, die Ziele einer nachhaltigen Sanierung in ein Sanierungsvorhaben zu integrieren. Die EigentümerInnen müssen in der Entscheidungsfindung dann weitere und langfristige Aspekte berücksichtigen: Einspareffekte durch Senkung des Heizenergiebedarfs, Verbesserung des Wohnkomforts und der Nutzung, ökologische Verbesserungen.

Die Prozesssteuerung liegt üblicherweise bei der Hausverwaltung. Diese Dienstleister können einen wichtigen Beitrag zu Nachhaltig Wirtschaften leisten. Woran es bisher fehlt, ist ein innovatives Prozessdesign, das den neuen Anforderungen zur Gestaltung von Entscheidungsprozessen gerecht wird und zu einer breiteren Umsetzung von nachhaltigen Sanierungen im Wohnungseigentum beiträgt.

Projektziele und Methoden

Die Ausgangsthese für dieses Projekt besteht darin, dass durch eine Verbesserung des Planungs-, Informations- und Entscheidungsprozesses die Akzeptanz für umfassende und innovative Sanierungen im Wohnungseigentum erhöht wird.

Im Rahmen dieses Projekts kooperierte das Projektteam mit zwei Hausverwaltungen, wobei zwei konkrete Sanierungsvorhaben von Beginn an begleitet wurden. Ziel war es, moderierte Entscheidungsverfahren in der Praxis zu erproben und zu demonstrieren. Begleitend zu den beiden Demonstrationsprojekten wurden zwei "konventionelle" Sanierungsprozesse anhand von Interviews mit Beteiligten retrospektiv untersucht. In einem Fall konnte der Beschlussfassungsprozess für vier Liegenschaften anhand von Protokollen quantitativ analysiert werden.

Diese Ergebnisse und die Erfahrungen aus den Pilotprojekten wurden mit Fachleuten aus der Sanierungspraxis im Rahmen von Interviews und eines ExpertInnenworkshops besprochen und in einem Leitfaden zusammengefasst.

Der Leitfaden "Sanierung im Wohnungseigentum" stellt das zentrale Produkt des Projekts dar und richtet sich an die Immobilien- und Wohnungswirtschaft. Der Leitfadenenthält ein innovatives, aus praktischen Erfahrungen abgeleitetes Prozessdesign zur Gestaltung von Informations- Planungs- und Entscheidungsprozessen.

Ergebnisse und Schlussfolgerungen

Anhand der Analyse konkreter Sanierungsfälle konnte gezeigt werden, dass sich ein hoher Anteil von "NichtwählerInnen" erschwerend auf das Zustandekommen eines Sanierungsbeschlusses auswirkt. In der Aktivierung der EigentümerInnen, an den Hausversammlungen und in weiterer Folge an der Beschlussfassung teilzunehmen, liegt ein erhebliches Potential für die Erhöhung der Sanierungswahrscheinlichkeit. Aus der Begleitung von zwei konkreten Sanierungsprojekten in Kooperation mit der jeweiligen Hausverwaltung können folgende Schlussfolgerungen gezogen werden:

Angemessene Informationstiefe

Die Informationskultur rund um Sanierungsvorhaben muss als schlecht bezeichnet werden. Die EigentümerInnen erwarten und brauchen von Beginn an klare Informationen. Erste Informationen zum Zustand und zur Sanierungserfordernis sind mit der Vorausschau im Rahmen der "ordentlichen Verwaltung" abgedeckt. Wenn auch zu Beginn eines Projektes Maßnahmen und Kosten nicht feststehen, so ist es vertrauensbildend, das geplante Prozessdesign für die Entscheidungsfindung vorzustellen: Auf welcher Informationsgrundlage sollen wann welche Entscheidungen getroffen werden?

Weitere Planungen, Kosten- und Nutzenaufstellungen sind selbst mit Kosten verbunden, eine verbesserte Nutzung von Richtwerten für die Kosten von Sanierungsvarianten, vor allem auch im Bereich nachhaltiger Sanierungsmaßnahmen, kann die Entscheidung über Sanierungsvarianten erleichtern.

Kultur von Eigentümerversammlungen

Hausversammlungen haben oft ein schlechtes Image, wenn es an einer Kultur für Aushandlungsprozesse fehlt. Das Aufeinanderprallen unterschiedlichster Interessenslagen wird in anderen Umfeldern oft durch einen kompetenten und möglichst wenig involvierten Moderator geleitet. Bei Hausversammlungen ist die Hausverwaltung aber oft in einer Doppelrolle als Beteiligte und Moderatorin. Eine professionelle Moderation und Beratung durch externe Dritte kann die Hausverwaltung sehr entlasten. Darüber hinaus tragen zum Gelingen bei: Eine informative Einladung wirkt als Anreiz zur Teilnahme; Versammlungen brauchen einen geeigneten Rahmen; die Dramaturgie einer Hausversammlung muss sorgfältig geplant werden; Möglichkeiten für Visualisierung sollen genutzt werden.

Nachhaltigkeit

Die Chance, Maßnahmen im Sinn einer "nachhaltigen Sanierung" umzusetzen, steigen mit einem transparenten Prozessdesign und gut strukturierten Informationen für die EigentümerInnen. Neuerdings verfügbare kostengünstige Methoden zur Istzustandserhebung des Gebäudes sowie Variantenuntersuchung mit Kostenschätzung sollten in Zukunft verstärkt eingesetzt werden. Auf Basis dieser Erkenntnisse wird im klima:aktiv Programm wohnmodern ein Grobanalyse-Beratungspaket für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften angeboten. In diesem Paket ist auch die Teilnahme von unabhängigen ExpertInnen bei Eigentümerversammlungen vorgesehen, um die Ergebnisse der Istzustandserhebung und die Maßnahmenvorschläge für eine umfassende Modernisierung im Kreis der EigentümerInnen vorstellen und diskutieren zu können.

Verwertung der Ergebnisse

Der Leitfaden "Sanieren im Wohnungseigentum" soll über die Verbände der Wohnungswirtschaft verbreitet werden und bei Weiterbildungen eingesetzt werden. Aus der Abstimmung mit zwei weiteren Projekten der Programmlinie Haus der Zukunft entstand die Idee einer neuen Weiterbildung für Sanierungsverantwortliche bei Bauträgern und Hausverwaltungen. Der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (gbv) und der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) haben im Juni 2005 eine Kooperationsvereinbarung mit dem Lebensministerium unterzeichnet, in der die Ergänzung der Weiterbildungsprogramme der Verbände um die Thematik Nachhaltig Sanieren erweitert werden soll. Die Ergebnisse dieses Haus der Zukunft Projektes haben wesentliche Impulse für die Konzeption dieser Weiterbildung gegeben.

Kontakt

DI Walter Hüttler
Österreichische Energieagentur - Austrian Energy Agency
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