Foto: Frontansicht des Passivhauskindergartens Ziersdorf

Lebenszykluskosten Prognosemodell - Immobilien-Datenbank Analysen zur Ableitung lebenszyklus­orientierter Investitionsentscheidungen

Abschätzung der Betriebskosten eines Gebäudes anhand eines Ursachen-Wirkungs-Modells zwischen Gebäudeeigenschaften und -ausstattung, Investitions- und Betriebskosten als Entscheidungshilfe für nachhaltige Gebäude in einer frühen Planungsphase.

Kurzbeschreibung

Status

abgeschlossen

Kurzfassung

In der frühen Planungsphase von Gebäuden stehen der Bauherr und der Architekt vor der Entscheidung, welches architektonische Konzept, welche Art und Qualität die Hülle und welche technische Ausstattung das Gebäude haben soll. Oftmals wird primär die Höhe der Baukosten als bestimmender Faktor herangezogen, während die laufenden Betriebskosten keine oder nur eine untergeordnete Rolle spielen. Zusätzlich liegt in den meisten Fällen keine Information über das Verhalten von einzelnen Lösungen während der Betriebsphase vor. Die Berechnung der gesamten Lebenszykluskosten von Immobilien bereits vor der eigentlichen Realisierung des Objektes (ex-ante-Analyse) ist ein zukunftsweisender Ansatz. Tatsache ist aber, dass kaum jemand in der Praxis die Lebenszykluskosten von Immobilienprojekten berechnet, insbesondere weil keine Daten zu den Folgekosten zur Verfügung stehen, die dem individuellen Gebäude entsprechen.

Ziel des Projekts Immobilien-Datenbank-Analysen zur Ableitung lebenszyklusorientierter Investitionsentscheidungen war die Entwicklung einer Entscheidungshilfe in der frühen Planungsphase, um eine Aussage über künftige Betriebskosten eines Gebäudes treffen zu können. Damit soll eine Vereinfachung des Zugangs zu Daten über laufende Kosten von Gebäuden erreicht werden.

Kern des Projektes war die Entwicklung eines Wirkungsmodells zwischen Investitionskosten, Gebäudeeigenschaften und den zu erwartenden Betriebskosten und deren Verwendung zur Berechnung von Lebenszykluskosten (LZK) von Gebäuden.

Für das Wirkungsmodell sollte in weiterer Folge eine bestehende Immobiliendatenbank überprüft und eine Leistungsbeschreibung zur Implementierung des Wirkungsmodells erarbeitet werden. Im Anschluss wurden Testbeispiele zur Ermittlung der Lebenszykluskosten eines Gebäudes oder der Folgekosten einzelner technischer Systeme berechnet, um die Funktionalität und Aussagekraft des Wirkungsmodells zu überprüfen.

Mit Hilfe des Wirkungsmodells und der damit verbundenen Prognose der Betriebskosten von Gebäuden soll die Lebenszykluskostenanalyse den Sprung von der Theorie in die Praxis schaffen. Nur plausible, durch reale Beispiele belegte Daten sind nützlich für den Einsatz in der Lebenszykluskostenberechnung. Diese LZK-Berechnung bringt weit reichenden Nutzen in der frühen Planungsphase: Der Bauherr erhält substanzielle Informationen über die zu erwartenden Folgekosten des Gebäudes. Bei verschiedenen Lösungsmöglichkeiten gibt das Prognosemodell eine Entscheidungshilfe über die zu erwartenden Betriebskosten. Die Anwendung der Lebenszykluskostenanalyse in der frühen Planungsphase kann somit forciert und die Entscheidung hinsichtlich nachhaltiger Gebäude verbessert werden.

Recherchen zu bestehenden Tools zur Lebenszykluskosten-Analyse und Prognosemodellen zeigten, dass bestehende Lösungen noch erhebliche Mängel aufweisen: Keine der analysierten Lösungen ist universell nutzbar. Projekte und Programme zeigen vor allem erhebliche Mängel in Bezug auf die verfügbaren Kostendaten. Ausgereifte Systeme wie beispielsweise LEGEP verfolgen eher einen analytischen Ansatz und sind für Prognosen in der frühen Planungsphase weniger geeignet. International liegt der Schwerpunkt laufender Aktivitäten im Bereich der Life Cycle Analysis (LCA), die sich auf die Ermittlung der gebäudebezogenen Input-Output-Ströme und der damit verbundenen Wirkungen konzentriert. Grundlage des Modells sind die Ursache-Wirkung-Beziehungen zwischen Gebäudequalitäten und Nutzungskosten, die mittels statistischer Analysen von Datensätzen der Benchmark-Datenbank des Immobilien-Benchmark-Instituts der Fachhochschule Kufstein ermittelt wurden. In der zweiten Projektphase lag der Schwerpunkt auf der Ergänzung und Überprüfung durch gebäudespezifische Datenanalysen. Hinsichtlich der Systemgrenze des Modells wurde der Fokus auf die energetische Betrachtung gelegt.

Die folgenden Kostenbereiche sind für die Lebenszykluskosten-Berechnung zu betrachten:

  1. Errichtungskosten,
  2. Betriebskosten,
  3. Instandhaltungskosten,
  4. Abbruchs- / Umnutzungskosten.

Durch Einbeziehung der IBI-Benchmark-Datenbank lagen die Betriebskosten und die Instandhaltungskosten zur detaillierten Analyse vor. Die Errichtungskosten und auch die Abbruchs-/Umnutzungskosten werden hiermit jedoch nicht erfasst. Zur Ermittlung der Errichtungskosten wurden Kostenkennwerte für Errichtungskosten auf Basis der BKI-Baukosten errechnet, die im zu erarbeitenden Prognosemodell als Basiswerte Verwendung finden. Die Abbruchkosten wurden modellhaft auf der Basis einer Handlungshilfe ermittelt.

Die abschließende Konzeption des Prognose-Modells sieht eine empirisch-statistische Bearbeitung des Level 1 (Planungsphase) vor. Für höhere Detaillierungsgrade wurde eine analytische Herangehensweise als zielführend erachtet, z. B. in Form von Fallstudien sowie gezielten empirischen Analysen, beispielsweise in Hinblick auf energetische Implikationen.

Hinsichtlich der Verbreitung des Prognosemodells nach Projektabschluss ist zu beachten, dass moderne Anwendungen plattformunabhängig, schnell und vielseitig einsetzbar sein sollten. Lösungen mit umfangreichen Installationsroutinen und schwer zugänglichen Bedingungen sind nicht praktikabel und werden letztendlich vom Markt nicht akzeptiert.

Publikationen

Lebenszykluskosten Prognosemodell

Immobilien-Datenbank-Analysen zur Ableitung lebenszyklus-orientierter Investitionsentscheidungen
Schriftenreihe 37/2011 S. Geissler, M. Groß, et al., Herausgeber: bmvit
Deutsch, 87 Seiten

Downloads zur Publikation

Projektbeteiligte

Projektleiter

Mag. Dr. Susanne Geissler
Österreichische Energieagentur

Projektmitarbeiter

DI (FH) Maike Groß

Projekt- und Kooperationspartner

  • Mag. (FH) Sebastian Keiler
  • Fachhochschule Kufstein, Tirol
  • Günter Neumann, MSc
  • Neumann & Partner – CREIS Immobilien
  • Ing. Andreas Oelinger
  • BBRZ Group
  • Dr. Torben Bernhold
  • FH Münster – ILF
  • DI Birgit Schuster
  • Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen – FGW
  • Mag. Karin Sammer
  • Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder – ÖVI

Kontaktadresse

Österreichische Energieagentur - Austrian Energy Agency
Mag. Dr. Ulrike Radosch
Mariahilfer Straße 136, 1150 Wien
Tel.: +43 (1) 586 15 24
Fax: +43 (1) 586 15 24-340
E-Mail: ulrike.radosch@energyagency.at
Web: www.energyagency.at

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