Demonstrationsvorhaben seniorenbezogene Konzepte in Neubau und Sanierung

Status

abgeschlossen

Kurzfassung

TEIL A

In Österreich existierten bisher kaum begleitende Untersuchung über die Errichtung und Vermarktung von Seniorenwohnanlagen. In diesem Sinne kann das hier beschriebene Forschungsprojekt Pionierarbeit leisten und sowohl den im Bau als auch der Vermarktung von Seniorenwohnanlagen tätigen Personen überaus wichtige und aufschlussreiche Informationen bieten.

Dieses Forschungsvorhaben war die Fortsetzung einer Studie, die in der 3. Ausschreibung des Hauses der Zukunft durchgeführt wurde. Damals wurden ein Konzept für die seniorengerechte Planung eines Neubaus und eines sockelsanierten Gebäudes der HEIMAT ÖSTERREICH in der Menzelgasse 17 bzw. 21 in Wien-Ottakring erarbeitet und die Kostenunterschiede zwischen "normaler" und "senioren- bzw. behindertengerechter" Planung unter besonderer Berücksichtigung der Zielgruppe der Senioren-Migranten analysiert. Der Bauträger, die HEIMAT ÖSTERREICH, hat sich dankenswerter weise dazu entschlossen, beide Projekte auch tatsächlich seniorengerecht zu errichten.

Bei diesem Folgeprojekt stand die Projektbegleitung der seniorengerechten Bauvorhaben der HEIMAT ÖSTERREICH in der Menzelgasse 17 (Neubau) bzw. 21 (Sockelsanierung) in Wien-Ottakring im Mittelpunkt der Forschungstätigkeit. Aufgabe war es zum einen, den Baufortschritt beobachtend zu begleiten und die dabei möglicherweise aus der seniorengerechten Spezifizierung entstehenden Probleme aufzuzeigen und zu analysieren. Das Hauptaugenmerk lag jedoch in der endgültigen Konzeptionierung und Vermarktung des Wohnprojektes.

Folgende Ziele wurden mit dem Projekt verfolgt:

Die beim seniorengerechten Umbau bzw. Neubau möglicherweise auftretenden Probleme wurden aufgezeigt, analysiert und sind in einen Bericht eingeflossen, der auch Bauträgern, Baufirmen, usw. zugänglich gemacht wird.

Es wurde versucht, den zwar existenten, aber noch nicht als solchen erkennbaren Markt für Seniorenwohnungen, vor allem im Migrantenbereich, zu analysieren und zu beschreiben. Welche Dienstleistungen will der Bewohner, auf welche kann und will er verzichten? Wie sollen Kunden angesprochen werden? Muss sich auch die Hausverwaltung auf diese Zielgruppe besonders einstellen? Die Antworten auf diese Fragen können, die sich im Zuge der Begleitung des Modellprojektes ergeben, können Bauträgern und Betreibern von Seniorenwohnhausanlagen die Vermarktung und den Betrieb erleichtern.

Der Hauptschwerpunkt der Methodik lag auf Interviews mit Architekten, Bauträgern, Interessenten und Wohnungsnutzern. Unterstützt wurden sie durch Literaturrecherche und die Beobachtung ähnlicher Projekte.

TEIL B

Ergebnisse

Im Endbericht finden sich zum einen die baubezogenen Erkenntnisse, die während der Um- bzw. Neubauphase sowie der Vermarktung der beiden Objekte Menzelgasse 17 bzw. 21 gewonnenen wurden (der im Anhang befindliche Kriterienkatalog wurde entsprechend adaptiert und um eine Checkliste für die ambulante Betreuung von Senioren-Migranten sowie um Tipps zu Gestaltung einer Seniorenbroschüre ergänzt). Zum anderen wurden die bereits vorhandenen Informationen über die Zielgruppe der Senioren sowie im Speziellen der Migrantensenioren adaptiert. Gleiches gilt für das Wissen in Bezug auf Immobilienmarketing, und auch da wieder vor allem im Hinblick auf die Zielgruppe der Senioren.

• Senioren- bzw. behindertengerechtes Bauen ist in der Praxis weder teurer noch komplizierter als "normales" Bauen - das gilt sowohl für Neubauten als auch Sockelsanierungen. Gewisse Hürden gibt es allerdings bei Loggien, Balkonen und Terrassen, deren senioren- bzw. behindertengerechte Ausführung der Ö-Norm widerspricht. Auch die bodengleiche Dusche stellt sich - zumindest in der Praxis und bei zu wenig Aufbau - als Problem dar.
• Positiv aufgefallen ist darüber hinaus das Interesse der beteiligten Unternehmen bzw. Arbeiter - sie haben während des Baus teilweise eigene Ideen angebracht. Dies ist ein Indiz dafür, dass in den mit dem Bau bezogenen Berufsgruppen erhebliches kreatives Potenzial für zielgruppengerechtes Bauen vorhanden ist, dass dieses aber erst geweckt werden muss.
• Basierend auf eigenen Erfahrungen und jenen anderer Bauträger sowie angesichts der Kleinheit der Projekte setzte die HEIMAT ÖSTERREICH bei diesen beiden Bauten von vornherein auf eine niederschwellige Betreuung, die mehr an das Komfortdenken der Mieter gerichtet war. Doch selbst in dieser Form war die Nachfrage so gering, dass das Angebot derzeit ausgesetzt ist.
• Das Interesse an seniorengerechten Wohnungen ist durchaus vorhanden. Allerdings wird nicht gezielt danach gefragt. Wird bei Verkaufsgesprächen darauf hingewiesen, ist vor allem die seniorengerechte Architektur ein Thema, die Betreuung hingegen weniger.
• Es hat sich gezeigt, dass die Gruppe der Senioren-Migranten vorläufig als Zielgruppe eher ausscheidet. Ältere Migranten leben zwar häufig in deutlich schlechteren Wohnverhältnissen als inländische Senioren, ein Umzug in eine objektiv besser ausgestattete Wohnung kommt für sie aber aus finanziellen Gründen nicht in Frage.
• Merkmale der Lebenssituation von ausländischen Senioren im Vergleich zu inländischen:
  Größeres Armutsrisiko
  Schlechterer Gesundheitszustand
  Schlechtere Wohnsituation
  Erhöhtes Risiko der sozialen Isolation durch meist gesundheitsbedingtes frühzeitiges Ausscheiden aus dem Erwerbsleben
  Erfahrungen mit Diskriminierung
  Fehlen der österreichischen Staatsbürgerschaft schließt Inanspruchnahme von Sozialleistungen aus
  Pendeln zwischen dem Herkunftsland und dem Aufnahmeland
• Nach Schätzungen des Verkaufs- und Verwaltungsteams der HEIMAT ÖSTERREICH liegt der Zeitaufwand bei Senioren-Kunden um ein Drittel höher. Begründet wird dies zum einen mit dem erhöhten Erklärungsbedarf von Senioren und zum anderen damit, dass Senioren häufig ihre Einsamkeit durch Gespräche, vor allem mit der Hausverwalterin, überwinden wollen.
• Sicherheit, Bequemlichkeit, Komfort sind Worte, die bei Senioren gut ankommen
• Eine eigenes Trainingsprogramm für Verkauf und Hausverwaltung ist nicht notwendig - außer eventuell im Hinblick auf Konfliktmanagement und Mediation.
• Reife Konsumenten
  Wollen ihre spezifischen Bedürfnisse befriedigen
  Wollen Beratung und Service
  Suchen nach Identifkation
  Stellen hohe Ansprüche an Produkte, Dienstleistungen und Kommunikation
  Sind kritisch, informiert und interessiert
• Ältere Konsumenten wollen NICHT als alt, krank oder behindert gesehen und schon gar nicht als solche angesprochen werden
  

Projektleiter

Dr. Ursula Rischanek
FGW-Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen

Partner

• Dr. Wolfgang Amann, Kerstin Götzl
  FGW-Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen
• Arch. DI Wilfried Haertl (GF), Ing. Stefan Gröger,
  HEIMAT ÖSTERREICH, gemeinn. Wohnungs- und Siedlungs GmbH

Kontakt

Dr. Ursula Rischanek
FGW - Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen
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