BAU-LAND-GEWINN ohne Erweiterung - Weiterentwicklung von Einfamilienhaus-Siedlungen

Status

abgeschlossen

Kurzfassung

Projektrelevanz

In vielen bestehenden Einfamilienhaus-Siedlungsgebieten der 50er- bis 80er-Jahre gibt es aufgrund der geringen Baudichte erhebliche Umnutzungs- und (Nach-)Verdichtungspotenziale, die oft nicht wirklich erkannt und entwickelt werden. Dabei handelt es sich insbesondere um Siedlungsgebiete mit zum Teil bereits erneuerungsbedürftigen Bestandsbauten der Nachkriegs- und Wirtschaftswunder-Zeit. Die infrastrukturellen Folgekosten der bisherigen Siedlungsentwicklung sowie der gesellschaftliche Strukturwandel mit seinen geänderten Haushaltsformen veranlassen viele Gemeinden, selbst verstärkt am Wohnungssektor aktiv zu werden und neue Angebote zu unterstützen.

Projektziele und -umfang

Im Mittelpunkt stehen Möglichkeiten der Mobilisierung bestehender Grundstücks- bzw. Wohnraumreserven im Sinne einer "Innenentwicklung" anstelle neuer Baulanderschließungen. Gibt es solche Potenziale, wie groß sind sie und wie können sie mobilisiert werden?

Das Projekt will den empirisch untermauerten Nachweis erbringen, dass diese (Nach-)Verdichtungs- und Umnutzungspotenziale von Einfamilienhaus-Bestandsstrukturen geeignet sind, nicht nur neuen Wohnraum zu schaffen, sondern auch nachhaltige ökonomische, soziale und ökologisch-energetische Impulse zu setzen.

Zur umfassenden baulichen und sozialen Bewertung von Bestandsstrukturen war ein möglichst einfach handhabbares Instrumentarium zu entwickeln. Durch das Aufzeigen beispielhafter Lösungen und die Erstellung eines Leitfadens (Handbuch) sollen Gemeinden dabei unterstützt werden, die eigenen Strukturen zu bewerten und Projekte der Nachverdichtung gemeinsam mit den betroffenen Hauseigentümern zu entwickeln bzw. umzusetzen. Die Optimierung der baulichen Dichte steht dabei nicht im Zentrum des Interesses, viel wichtiger ist der mögliche Gewinn an zusätzlichen Haushalten im Bestand. Weiters soll dabei nicht der Aspekt der optimalen Einzellösung, sondern die Betrachtung eines gesamten Siedlungsgebietes im Vordergrund stehen.

Als Fallstudien dienten 3 thematisch repräsentativ ausgewählte Gemeinden im Land Salzburg. Durch die Auswahl von Gemeinden unterschiedlicher topografischer Situation und regionaler Rahmenbedingungen werden die Ergebnisse auf unterschiedliche Siedlungsgebiete übertragbar. Nach vorangegangener Öffentlichkeitsarbeit wurden insgesamt 247 Parzellen (ca. 70 - 100 je Gemeinde) im Detail untersucht und bewertet. Darüber hinaus wurden 49 Intensivinterviews und 24 Beratungsgespräche geführt sowie ebenso viele Einzellösungen entwickelt.

Ergebnisse

Unterscheidung interner und externer Reserven

Es hat sich als sinnvoll erwiesen, zwischen externen (Hinzufügen eines Neubauvolumens) und internen (Ausbau innerhalb der Gebäudehülle) Reserven deutlich zu unterscheiden. Dies auch wegen der Tatsache, dass die internen Reserven aufgrund von Unternutzung wesentlich häufiger anzutreffen waren als vorerst vermutet.

Entwicklung Kennzahl Dichtepotenzial

Aufgrund der Unzulänglichkeit der bestehenden Dichteberechnungsmodelle (Grundflächenzahl GRZ, Baumassenzahl BMZ, Geschossflächenzahl GFZ) hinsichtlich der Anschaulichkeit eines tatsächlichen räumlichen Verdichtungspotenzials wurde die Kennzahl "Dichtepotenzialzahl (DPZ)" entwickelt, welche eine Annäherung an eine Volumenformel darstellt.

Größe der Potenziale bzw. Reserven

Mit Hilfe eines eigenen Aufnahmeformulars wurden die Reserven pro Parzelle erfasst und dann über die gesamte Siedlung hochgerechnet. Die quantitative Bewertung (bauliche Reserven) erfolgte mit Hilfe der Dichtepotenzialzahl (DPZ). Ergänzt wurden die Berechnungen durch qualitative Untersuchungen wie die Befragung der Eigentümer und die Erhebung von Parzellenstruktur und Bautyp. Die ermittelten zusätzlichen Haushalte bewegten sich in den untersuchten Siedlungen zwischen 25 - 80% im Bereich "externer" Reserven. Der mögliche "interne" Haushaltszuwachs wurde mit 16 - 42% ermittelt. Die Studie zeigt damit, dass selbst unter Beibehaltung des Szenarios "Trendfortführung" in den Untersuchungsgebieten erhebliche Wohnraumreserven stecken.

Kommunikationsstrategie

Beim vorliegenden Projekt hat sich gezeigt, dass ein entsprechendes Problembewusstsein sowie die notwendige Akzeptanz und Mitarbeit der Eigentümer nur partizipativ auf der Basis eines attraktiven Angebots (z. B. neutrale Planungsberatung) geschaffen werden kann. Das gezielte Einbinden der örtlichen Verwaltung und politischen Mandatare (insbesondere die Bürgermeister) ist ebenfalls eine Voraussetzung für einen effizienten Prozess.

Exemplarische Lösungen

Bei den am Projekt interessierten Eigentümern konnte ein großer Bedarf an neutraler fachlicher Beratung festgestellt werden. Sie zeigten sich auch aufgeschlossen gegenüber unkonventionellen Lösungsansätzen und übergeordneten, siedlungsbezogenen Maßnahmen.

Zentrales Thema der durchgeführten Planungsberatungen war die Lösung der Schnittstellen zwischen den Wohnbereichen der einzelnen Generationen im Zusammenhang mit "Mehrgenerationen-Wohnen" (Erschließung, Zuordnung der Frei- und Gartenflächen, Barrierefreiheit). Auch die Möglichkeit einer gewerblichen Nutzung (Büro, Werkstatt, Appartement-Vermietung) stellte ein häufiges Motiv für Änderungswünsche dar.

Handbuch

Hauptprodukt des Forschungsprojekts ist ein "Leitfaden" (Handbuch) für Gemeinden zur Planung, Durchführung und Steuerung von Projekten zur Weiterentwicklung von Einfamilienhaus-Siedlungsgebieten. Je nach spezifischer Situation der Gemeinde können verschiedene, im Handbuch ausführlich beschriebene Projektbausteine zusammengestellt werden

Projektleiter:

DI Paul Schweizer
bautänzer architektennetzwerk Paul Schweizer, Thomas Pletzer OEG

Partner:

• Dr. Raimund Gutmann
  wohnbund:consult (Sozialplanung)
• DI Gerhard Wallner (Raumplanung)
• DI Helmut Strasser
  SIR (Salzburger Institut für Raumplanung)
• Dr. Franz Hocker
  Salzburger Gemeindeverband
• DI Paul Raspotnig
  Initiative Architektur Salzburg

Mitfinanzierung:

Land Salzburg
Abteilung 10 für Wohnbauförderung, DI Helmut Schörghofer

Kontakt

DI Paul Schweizer
bautänzer architektennetzwerk Paul Schweizer, Thomas Pletzer OEG
Hellbrunner Straße 3/8
A 5020 Salzburg,
Tel.: +43 662 82 77 50
Fax: +43 662 87 21 77
E-Mail: psw@salzburg.co.at