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Home Services aus der Fabrik der Zukunft

Ökologisch/soziale Dienstleistungen in Kooperation mit der Wohungswirtschaft, ihr Umweltenlastungspotential, Beschäftigungseffekte, Konsumentenakzeptanz, Hemmnisse und Rahmenbedingungen für ein nachhalties Facility Management und die Neupositionierung der Rolle des Hausbesorgers werden untersucht.

Kurzbeschreibung

Status

abgeschlossen

Kurzfassung

Das vorliegende Projekt verdeutlicht, dass nachhaltige Dienstleistungen nur dann vorliegen, wenn in allen drei Bereichen der Nachhaltigkeit (Ökonomie, Ökologie; Soziales) Kriterien erfüllt werden. Basierend auf dieser Grundlage lassen sich Anforderungen an die Wohnbauwirtschaft definieren, welche Kriterien Wohnbauten mit einem umfassenden Homeservice-Angebot erfüllen sollten:

  • deutliche Reduktion des Energie- und Stoffeinsatzes
  • erhöhter Einsatz erneuerbarer Ressourcen
  • gesteigerter Komfort für die Benutzer
  • vergleichbare Kosten zur herkömmlichen Bauweisen bzw. Nutzungskosten
  • kein gravierender technischer oder rechtlicher Mehraufwand
  • positive Arbeitsplatzeffekte im Betrieb
  • positive soziale Effekte in der Nutzung durch den Mieter

Um eine umfassende Beurteilung des Dienstleistungsangebotes zu gewährleisten, wurden drei Erhebungsschwerpunkte gesetzt, bei externen Anbietern, in der Immobilienwirtschaft und bei den Bewohnern.

Die meisten externen Anbieter konzentrieren sich auf die klassischen Dienstleistungsbereiche wie Reparatur, Reinigung, Mobilität und Betreuung. Klassische Sozialanbieter sind überwiegend gemeindeeigene Stellen oder subventionierte Vereine. Bei den klassischen "Ökodienstleister", wie Carsharing oder Biozusteller, fehlt zumeist die soziale Komponente. Die wenigen sozialökonomischen Betriebe, die am ehesten in allen drei Bereichen Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, haben meist keinen direkten Kontakt zur Immobilienwirtschaft. Des weiteren werden typische Hausdienstleistungen angeboten (Reinigung, Instandhaltung der Hausinfrastruktur (Glühbirnen, Wasser etc.)), die weder sozial noch ökologisch sind.

Das Angebot der externen Dienstleister wird zumeist nutzungsorientiert abgerechnet. Beratungs- und Betreuungsdienstleistern fehlt oftmals die Kostendeckung, diese Angebote kommen daher oft von öffentlichen Anbietern. In manchen Fällen besteht eine Preisstützung durch die öffentliche Verwaltung.

Dienstleistungsanbieter bieten oft Wiedereinstiegsmöglichkeiten in den Arbeitsmarkt, erfordern aber von den Arbeitnehmern hohe Flexibilität hinsichtlich Arbeitszeit, Arbeitsort und Weiterbildung. Da primäre Dienstleistungen überwiegen, sind die Umweltentlastungspotentiale zumeist nicht quantifizierbar, nur in den Bereichen Mobilität und Reparatur gibt es signifikante Optimierungspotentiale durch die Dienstleistung.

Das Angebot der Immobilenwirtschaft an Dienstleistungen beschränkt sich auf ihre die Kerntätigkeiten. Beratung erfolgt zum Thema Wohnungskauf, -ausstattung, -finanzierung. Betreuung von Kinder, Kranken, Alten oder Behinderte wird je nach Baukonzept durch die Schaffung bestimmter Infrastruktur wie z.B. für Kindergärten, Arztpraxen, Soziale Dienste, Generationenwohnen u.dgl. unterstützt.

Auch im Bereich Freizeit stellt die Immobilienwirtschaft die bauseitige Infrastruktur zur Verfügung. Die Bandbreite reicht vom vorgeschriebenen Minimum (Kinderspielplatz, Schlechtwetterspielraum, Gemeinschaftsraum) in Minimalstandard bis "Luxuseinrichtungen" wie Sauna, Schwimmbad, Sportplätze. Reinigung und Instandhaltung gehören zum Kerngeschäft der Verwaltung. Zur Förderung von Kommunikation und Information werden einerseits Gemeinschaftsräume geschaffen, bzw. Anschlagtafeln und ähnliches zu Verfügung gestellt. Zur Erfüllung des Mobilitätsbedürfnisses werden bauseitige PKW-Abstellplätzen nach Stellplatzverordnung, Fahrradräume und Kinderwagenabstellräume nach Bauordnung und in unterschiedlicher Qualität und Funktionalität errichtet.

Im Bereich Versorgung und Entsorgung erfolgt die Bereitstellung von Raumwärme und Warmwasser nach geltenden Effizienzkriterien und nach Möglichkeit kostengünstig. Abfallentsorgung mit Mülltrennung wird gemäß der Abfallwirtschaftsbestimmungen durchgeführt, meist allerdings nur in Minimalvariante (Altpapiercontainer). Die ausgewählten Best practice Objekte zeigen demgegenüber eine deutlich bessere Infrastruktur und Betriebsführung.

Der Hausbesorger wurde aus Gründen der Kosteneinsparung abgeschafft. Da die Tätigkeit aber erledigt werden müssen, bedingt der Wegfall des Hausbesorgers eine Verschiebung der Leistungen zu Hausbetreuern und den gewerblichen Anbietern. Größere Immobilienverwaltungen reorganisieren ihre Haustechnikabteilungen zu Dienstleistungszentren. Es werden mehrere Objekte zu einem Pool zusammengefasst und die technische Betriebsführung von zentraler Stelle aus organisiert. Die Administration des Personals und die Logistik der Arbeitseinsätze sind eine zusätzliche Herausforderung, aber die Objekte können gezielt betreut werden. Für manche Objekte wird das Dienstleistungsangebot dadurch sogar erweitert. Das erweiterte Leistungsangebot erfordert zusätzlich zum Personal für die einfachen Tätigkeiten ein qualifiziertes Personal.

Insbesondere ältere Fachkräfte, die durch die Konjunktur ihren Arbeitsplatz verloren haben oder aufgrund der immer schnelleren Leistungserfüllung am Bau nicht mehr mithalten können, sind für diese Tätigkeiten bestens qualifiziert. Für Wartungs- und Reparaturarbeiten ist das Know How von erfahrenen Technikern gefragt. Gerade in der Instandhaltung ist das umfassende Know-how dieser Mitarbeiter richtig eingesetzt und willkommen.

Die Umwelteffekte sind in der Immobilienwirtschaft nicht direkt zu erkennen. Gute Ansätze gibt es bei der Reduzierung des Energieverbrauches. Systeme zur Erfassung des Energieverbrauchs stärken das Bewusstsein für einen verantwortungsvollen Umgang mit Energieressourcen. Contractingmodelle unterstützen durch ein gutes Engineering und durch die Finanzierung die Sanierung von nicht effizienten Energieanlagen. Die gesetzlichen Vorgaben für Luftgüte und die Wärmeschutzverordnung sind Rahmenbedingungen in die richtige Richtung.

Die Effizienz der haustechnischen Anlagen wird besser, wenn die Wartungen von technisch qualifiziertem Fachpersonal erbracht werden. Die Leistungen des Hausbesorgers erstrecken sich auf die Reinigung und die Hausbetreuung. Die verbindliche Verwendung von ökologischen Reinigungsmitteln ist Vertragsbedingung bei der Vergabe von Reinigungsleistungen. Die gewerblichen Anbieter verpflichten sich auch zur Einhaltung der Bedingungen, doch obliegt es der Kontrolle des Auftraggebers ob vor Ort auch ökologische Reinigungsmittel verwendet werden. Bestpractice-Objekte und auch einige gewerbliche Anbieter haben bereits alle ihre verwendeten Produkte auf ökologische Produkte umgestellt.

Die Verwendung von ökologischen Baustoffen wird noch lange Zeit brauchen, bis sie vollends wieder Standard wird. Allein die Verwendung von natürlichen und möglichst unbehandelten Baustoffen würde eine wesentlichen Nachhaltigkeitseffekt haben.

Die Bewohner fragen nicht bewusst ökologische Dienstleistungen nach. Soziale Dienstleistungen werden nur dann in Anspruch genommen, wenn sie wirklich dringend benötigt wird. Andererseits nimmt man an, was ohne Komfortverzicht unmittelbar angeboten wird und nicht viel mehr kostet. Das Nutzerverhalten wird primär von der Bequemlichkeit gesteuert, die gewünschte Verbreitung bestimmter Dienstleistung muss daher mit Komfortsteigerung einhergehen. Andere positive Nebeneffekte sind willkommen, aber sekundär.

Das wesentlichste Manko, das nicht nur für die Bewohner zutrifft, sondern auf alle Akteure, ist die Informationsvermittlung. Zur Zeit besteht zwischen dem Angebot der externen Dienstleistern und ihren potentiellen Kunden im Kreis der Hausbewohner noch eine große Kommunikationslücke. Darüber hinaus beginnt sich erst langsam eine mögliche Kooperation zwischen der Immobilienwirtschaft und den externen Anbieter zu entwickeln, die für beide Beteiligten von großer Bedeutung sein kann. Denn es ist auf Grund des demographischen Wandels (Schrumpfung und Überalterung der Bevölkerung) abzusehen, dass mittelfristig das Überangebot an Wohnungen nur mehr dann als attraktiv gilt und zu vermarkten sind, wenn nicht nur der Wohnraum selbst zur Verfügung gestellt wird, sondern gleichzeitig auch ein umfassendes Servicepaket angeboten wird.

Publikationen

Homeservices aus der Fabrik der Zukunft

Schriftenreihe 05/2003 G. Hrauda, Ch. Jasch, S. Kranzl, F. Horvath
Deutsch, 243 Seiten, vergriffen

Downloads zur Publikation

Projektbeteiligte

Projektleiterin:
Univ. Doz. Mag. Dr. Christine Jasch
Institut für ökologische Wirtschaftsforschung

Wissenschaftliche
Mitarbeit:

Dr. Gabriele Hrauda
DI Franz Horvath
Holger Voglsam

Wissenschaftliche
Begleitung:

Univ. Prof. DI Dr. Hans Schnitzer
Institut für Verfahrenstechnik, TU Graz

Univ. Prof. Dr. Marina Fischer Kowalski
IFF Institute for Interdisciplinary Studies of Austrian Universities, Dept. of Social Ecology

Ansprechpartner

Univ. Doz. Mag. Dr. Christine Jasch
Institut für ökologische Wirtschaftsforschung
1040 Wien, Rechte Wienzeile 19/5,
Tel.:01/5872189, Fax: 01/5870971
e-mail: info@ioew.at

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